GUÍA HIPOTECARIA: CÓMO FIRMAR UNA HIPOTECA Y NO…
Guía hipotecaría: cómo firmar una hipoteca y no… morir en el intento, exacto, era justo lo que estabas pensando anticipando ya los problemas con los que te vas a encontrar.
Índice
- ¿Qué va antes, la elección de casa o la hipoteca?
- Tengo todo el dinero y no necesito hipoteca.
- ¿Necesito tener ahorros si voy a solicitar una hipoteca?
- ¿El 80% de qué valor?
- Entonces, ¿basta con tener el 20% ahorrado?
- ¿Qué cantidad debo de tener para los gastos?
- ¿Qué cuota puedo pagar?
- ¿Tipo fijo o tipo variable?
- ¿Qué plazo me aconsejas?
- Búsqueda de entidad.
- La FIPRE.
- ¿Qué documentación y requisitos me van a solicitar para la concesión de la hipoteca?
- ¿Es obligatorio hacer la tasación?
- Tengo aprobada la hipoteca, ¿ahora qué?
- La FIAE.
- Me piden un seguro de hogar.
- ¿Ya puedo firmar en el momento tengo la FEIN?
- ¿Aprovecho esa visita a la notaria y firmo el préstamo?
- Compramos e hipotecamos al mismo tiempo.
- ¿Te parece un lío esto de la hipoteca?, lo vamos a ver con un ejemplo.
La solicitud de una hipoteca puede constituir una situación estresante para alguien sin conocimientos. Muchas veces no sabemos por dónde empezar. ¿Qué va antes, la elección de casa o la hipoteca? ¿Cómo me darán la hipoteca si no tengo casa? ¿Si no tengo el dinero cómo compro la casa? Son preguntas que en muchas ocasiones nos han hecho. Lo normal será siempre que antes elijas la vivienda de tus sueños, aunque antes deberás tener algunas nociones sobre la hipoteca. En caso contrario puedes perder el tiempo y desilusionarte visitando viviendas que luego no estén a tu alcance.
Tengo todo el dinero y no necesito hipoteca
No tienes problema y te compras la vivienda que te guste, pero aun así deberás tener claro los gastos que tendrás. Esto lo veremos en otro momento.
¿Necesito tener ahorros si voy a solicitar una hipoteca?
La respuesta es sí. El banco no te va a dar, salvo casos excepcionales con los que no debes contar, la totalidad del dinero.
Suponemos que la finalidad de la hipoteca es la adquisición de la que será tu vivienda habitual. Si no es así, porque es una segunda vivienda, o porque estás sacando dinero con garantía de una vivienda para otra finalidad, el importe que te concederán será menor. Si nos encontramos en el primer caso, lo habitual es que nos concedan hasta el 80%.
¿El 80% de qué valor?
Nos encontraremos con mucha frecuencia con un valor real de compraventa y con un importe de tasación distinto. Habrá entidades que hagan prevalecer el importe de la tasación, pero es cada vez más frecuente que la entidad elija el valor más pequeño de los dos.
Entonces, ¿basta con tener el 20% ahorrado?
No, con esta cantidad tendremos para el principal, es decir para el importe que te cuesta la vivienda. Hay que tener en cuenta los gastos que la operación conlleva.
¿Qué cantidad debo de tener para los gastos?
Los gastos que tendrás que tener previstos serán los inherentes a la compraventa, pues los gastos correspondientes a la hipoteca los soportan ahora las entidades bancarias. Habrá que ver en cada momento el importe que cobra la notaría y el Registro de la Propiedad, y sobre todo el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Este impuesto, como hemos visto, se encuentra cedido a las Comunidades Autónomas y oscila entre un 6 y un 10% de unas a otras. Lo vemos al final con un ejemplo.
¿Qué cuota puedo pagar?
Lo normal es que la cuota no supere una tercera parte de tus ingresos. Si tu sueldo es elevado nos podemos ir a un porcentaje mayor, pero lo mejor es limitarlo al 35% de los ingresos. No es necesario que sacrifiques tu vida para tener tu casa. Busca una cuota cómoda y una vivienda que esté de acuerdo con tus posibilidades.
¿Tipo fijo o tipo variable?
La elección de la modalidad de interés es algo importante, con independencia del tipo que nos apliquen. Las opciones más habituales con las que nos vamos a encontrar son dos: variable o fijo. El primero irá variando según evolucione el mercado, concretamente el índice de referencia que nos apliquen. Lo más usual será referenciar el tipo de interés al euribor. A este se le adiciona además un diferencial que será un tanto por ciento. Por ejemplo puedes tener préstamos a un tipo de euribor + 0,75. Por contra, con el tipo fijo el tipo de interés aplicado será siempre el mismo.
Nunca sabemos cómo podrán evolucionar las condiciones, así que si no quieres sobresaltos lo mejor será cerrar un tipo fijo. Por lo demás lo correcto sería constituir tipos fijos cuando el euribor está bajo, y al contrario, tipos variables cuando el euribor esté alto.
¿Qué plazo me aconsejas?
El plazo va unido directa e inversamente a la cuota. A mayor plazo menor cuota, pero al final pagas más intereses. Cuanto antes acabes de pagar el préstamo menos intereses habrás pagado. Las cuotas siguen el sistema de amortización francés, que supone una cuota mixta de capital e interés, de manera que al principio los intereses son mayores y conforme pasa el tiempo estos van disminuyendo. Un plazo entre 15 y veinte años sería lo ideal, aunque hay entidades que te otorgan plazos de hasta 30 años o más.
Búsqueda de entidad
Una vez sabemos el dinero que tengo que tener ahorrado con anterioridad y la cuota que puedo pagar ha llegado el momento de comenzar a buscar la hipoteca. Suponemos que tenemos un buen historial y no figuramos en ningún registro de morosidad por ninguna incidencia.
Hay quien no firma nada sin ver antes veinte opciones y hay quien prefiere ser fiel a su entidad de toda la vida, en la confianza de que esta le buscará la mejor opción que tenga disponible. Al final no todo en la vida es el dinero y hay que valorar otras cosas, eso lo dejamos a vuestra elección. Lo realmente importante es que os encaje la cuota y que confíes en la persona te atienda. Dicho esto eres libre de buscar y realizar todas las comparaciones que desees.
La FIPRE
Así se abrevia la Ficha de Información Precontractual). Establece las condiciones genéricas de un préstamo hipotecario. No son vinculantes, pues suponen lo que el banco publicita. Con este documento tenemos una base para negociar y ajustar nuestras condiciones particulares, así como realizar comparaciones.
¿Qué documentación y requisitos me van a solicitar para la concesión de la hipoteca?
Tendrás que acreditar tus ingresos, su importe y estabilidad laboral. Esto lo podrás hacer con la nómina, el contrato de trabajo y la declaración de renta. También es posible que te soliciten un extracto bancario si estás en una entidad que no es la habitual para ti, así como la vida laboral. Por supuesto tendrás que facilitar tu NIF y los datos de la vivienda que deseas hipotecar, con la escritura, nota simple y contrato de compraventa. Además facilitarais autorización para que la entidad pueda consultar tu CIRBE. Esto es una consulta de tus riesgos al Banco de España, en las que aparecen los créditos que mantienes en otras entidades. Si los tienes es posible que te pidan los últimos recibos para comprobar que los pagas puntualmente.
¿Es obligatorio hacer la tasación?
Sí lo es. La buena noticia es que la mayor parte de las entidades se hace cargo en la actualidad del importe de la misma, aunque inicialmente la tengas que pagar tú. La tasación es muy importante, dado que va a determinar el importe que te pueden conceder. Al margen de la su necesidad para la operación hipotecaria, es un documento que puede dar mucha información al comprador, por si la finca tiene algún problema, o simplemente si su valor entra dentro de lo que nos están pidiendo. Un profesional perteneciente a una sociedad de tasación homologada por el Banco de España será quien efectúe la tasación de la propiedad.
Tengo aprobada la hipoteca, ¿ahora qué?
Una vez te han aprobado la hipoteca el banco te entregará la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada, para que tengas toda la información necesaria para tomar una decisión antes de la firma. Es un documento vinculante para el banco en el que aparecen las condiciones personalizadas que tendrá tu hipoteca, y también debe detallar las compensaciones si las hubiera.
También la FIAE (la Ficha Europea de Advertencias Estandarizada) es un documento que recoge algunas cuestiones que en el pasado han resultado problemáticas, como ciertas cláusulas, los índices oficiales de referencia, la posibilidad de vencimiento anticipado o la distribución de los gastos.
Me piden un seguro del hogar
Es obligatorio tener un seguro que garantice la protección de la propiedad. Este es el único seguro obligatorio que nos pueden solicitar, aunque también es habitual que lo hagan con un seguro de vida, incluso de desempleo. Lo cierto es que aunque no los soliciten son muy convenientes en previsión de que pueda ocurrir algún siniestro. Nuestra familia estará más tranquila si los tenemos. Otra cuestión es si lo hacemos o no con la entidad que nos facilita la hipoteca. Lo normal es que así sea, puesto que seguramente ello nos supondrá que nos bonifique el tipo de interés. Los bancos lo venden como compensación por facilitarnos la operación, y nosotros podemos corresponderles si nos sentimos agradecidos, pero no tenemos ninguna obligación legal de que así sea.
¿Ya puedo firmar en el momento tengo la FEIN?
Todavía no. La nueva ley hipotecaria establece unos plazos de reflexión y estudio de 14 días para poder repasar la documentación antes de firmar la escritura. Porque supongo que sabes que la hipoteca se firma en un documento público ante notario y posteriormente se inscribe en el Registro de la Propiedad junto a la compraventa de la vivienda.
Dentro de estos 14 días deberás ir a la Notaría, que eliges tú, para recibir asesoramiento y firmar un acta previa. En esta acta el Notario repasará las condiciones del préstamo y se cerciorará de que las has comprendido a la perfección.
¿Aprovecho esa visita a la notaria y firmo el préstamo?
No puedes, tendrás que volver de nuevo a la notaría, siempre tras un plazo mínimo de 24 horas para firmar la escritura.
Lo mejor será que te tomes un plazo de un par de meses para formalizar la hipoteca.
Compramos e hipotecamos al mismo tiempo
¿Recuerdas que te preocupaba que era lo que se hacía antes? ¿Comprar con un dinero que no tenemos? ¿Hipotecar para que nos den el dinero una finca que no es nuestra? La solución a esto la tenemos haciendo ambos actos de forma simultánea. Firmaremos tanto la compra de la vivienda como la hipoteca el mismo día y en el mismo momento. El vendedor se irá de allí con el dinero de su venta, y tú tendrás la llave de tu vivienda.
¡Felicidades, ya tienes tu hipoteca! Verás que rápido se pasan los años.
¿Te parece un lío esto de la hipoteca?, lo vamos a ver con un ejemplo.
Precio de la vivienda: 100.000 euros (En las afueras, claro)
Ubicación del inmuebles: Madrid (es importante la localización del inmueble, pues mientras que en Madrid el ITP es del 6% en la Comunidad Valenciana es del 10%)
Préstamo a conceder: 80.000
Cuota a pagar para un préstamo de 80.000 euros a un plazo de 20 años y a un interés fijo del 3,95%: 480 euros al mes.
Impuestos y gastos
| Gastos de la Compra | ||
| Notaría | 867 € | |
| Registro | 408 € | |
| Gestoría | 300 € | |
| Impuestos | 6.000 € | |
| Total | 7.575 € | |
| Gastos de la Hipoteca | ||
| Notaría | 0 € | |
| Registro | 0 € | |
| Gestoría | 0 € | |
| Impuestos | 0 € | |
| Total | 0 € | |
| Gastos de Tasación | 400€ | |
| Gastos totales | 7.575 € |
Ahorro necesario: 20.000 + 7.575 = 20.575 euros.
En definitiva, para comprar una casa de 100.000 euros en Madrid, tendremos que tener 20.575 euros ahorrados, y nos quedaremos pagando una cuota de 480 euros al mes durante 20 años. Otra cosa es que encontremos la vivienda que nos guste. ¡Seguro que lo consigues! Otra cosa es que encuentres una vivienda por ese precio, lo que te hemos mostrado es un ejemplo con una cantidad redonda.
¿Y ahora qué?
Ahora ya conoces el mundo de las hipotecas. Eso está fenomenal, pero es solo la punta del iceberg del mundo financiero en el que te tienes que mover a lo largo de tu vida. ¿Imaginas que solo dedicando cuatro horas de tu tiempo pudieses controlar ese mundo? Seguro que valdría le pena emplearlas. Organizando tu economía, organizas tu vida. Obtienes la ansiada salud financiera que tiene indudables influencias en tu salud física y mental. Tener buena salud financiera supone olvidar los problemas económicos, tener un fondo de emergencia, evitar unos gastos y endeudamiento excesivos, tener un plan de ahorro que nos permita conseguir nuestros objetivos a corto, medio y largo plazo. Planifica tu economía y la de tu familia con nuestro curso de FinanzasVitales.com y seguro que no te arrepentirás.